“田园综合体”是指综合化发展产业和跨越化利用农村资产，是当前乡村发展代表创新突破的思维模式，是实现乡村现代化和新型城镇化联动发展的一种新模式，是培育和转换农业农村发展新动能，推动现有农庄、农场、合作社、农业特色小镇、农业产业园以及农旅产业、乡村地产等转型升级的新路径，具有广阔的发展前景。
    那么田园综合体到底该怎么做，下面一诺规划为大家捋一捋田园综合体的建设逻辑。
     1.田园综合体需要有自己的产业链
     田园综合体经济技术原理，就是以企业和地方合作的方式，在乡村社会进行大范围整体、综合的规划、开发、运营。开发者不是针对一家一户，进行业态打造，而是结合整个村落的现状，通过优势、劣势分析，在充分对比的基础上，进行统一规划，统一设计。
     田园综合体不同于以往，划定一个农业产业园区，进行招商引资，项目上马就完事儿了。这样各个项目之间是割裂的，缺乏有机联系的。
     田园综合体是以企业为主，政府搭桥，农民参与，多方共建的开发方式，有利于产业规模化、集聚化发展，形成乘数效应，培育自己的基础产业，以基础性产业带动非基础性产业（第三产业）的发展，从而形成良性循环。
     一、二产业的发展，促进了周边人口前来就业定居，又产生了新的消费需求，为服务行业的发展提供了市场，整个一二三产业链的循环就建立起来了。
     2.留的住人的综合体，才是成功的

     我国改革开放30年，经济建设举世瞩目，在2011年我国的城镇化率已突破50%，进入快速城市化发展阶段，我国城市的飞速发展是以牺牲农村为代价的。

     长期的城乡两策，重城抑乡，导致各种资源、要素、人才源源不断地流入城市，各种企事业、公共产品、基础设施也集中在城市，原本以农业为主的国度，天平逐渐向城市倾斜，在工业化的过程中，乡村被彻底边缘化了。
     这样一来，导致农村大量青壮年外出务工，田地荒芜，新生代的村民也以脱离农村为终生目标。留守村落的只剩下一些孤寡老人或年幼的孩童，整个村子空心化了。
     空心村落在中西部地区十分突出，没有大量的青壮劳动力，整个村子想要发展壮大，自然是先天不足。
     因此，田园综合体的出现，为乡村人口回流创造了条件。田园综合体的初心是发展经济，发展经济的路径是产业，上面我们提到了如何发展产业，在这里亮眼辩景就不再阐述，如何将田园综合体打造成一个反磁极中心，吸引人们尤其是青壮年来乡村安家落户？这就成了我们解决乡村发展问题的核心。

     田园综合体会培育自己的产业链，产业发展起来了，提供的就业岗位多了，前来工作的人自然而然就会积聚起来，原住民、新住民还有一些流动人口，成了开发者必须面对的问题，要正确处理三者之间的矛盾，就需要加快完善配套服务设施，配套服务设施分为两块，一块是居住发展带、一块是社区发展网；总而言之，要想留住人才，就得展开人居环境建设。

     人居环境建设，无外乎两点，物质基础是核心，精神需求是关键，这是乡村自下而上城镇化的基础，也是促进“人的城镇化”的基础。
     通过产业融合与产业聚集，形成人员聚集，形成人口相对集中居住，以此建设居住社区，构建了小城镇化的核心基础。
     对于常年工作和生活在田园综合体中的居民来说，需要一整套的工作、生活服务设施，来满足定居者的物质文化需求。配套社会发展网必须要有服务于农业、休闲产业的金融、医疗、教育、商业等等，我们称为产业配套。
     而与此结合，服务于居住需求的居民，同样需要金融、医疗、教育、商业等等公共服务，由此，形成了产城一体化的公共配套网络。田园综合体最终形成的是一个新的社会、新的社区。
     3.文创是内涵

     当前社会，随着城市的过度发展，城市病逐渐凸显出来，千篇一律的城市建设，也使得人们开始逐渐将目光投入到乡村上，希望从乡村的留存中寻找在城市中早已消失不见的中国传统文化。也就是人们常说的，盛世中国需要盛世乡愁。

     反观乡村，越是偏僻的地方，留存的东西越多。云南的丽江、山西的平遥因荒僻而存留，又因为存留而成为人们寄托心灵的地方。乡村作为中国农业文明的精华，她的选址、布局以及整个肌理和历史文脉都承载着中国传统哲学“天人合一”的思想。

     可以说，一个充满活力的传统村落，生活习俗、建筑风貌、生产方式就构成了一部活的历史。

     我国地大物博，不同地方的农村，有着自己不同的文化传承和民俗风情，正是有了这个文化，农村才会拥有自己的灵魂，成为无形的文化纽带，将世代生活在这片土地上的人凝聚在一起。
     开发者通过挖掘历史文化元素，与新型兴产业进行融合，用新的创意加持，在传承的基础上，不断延续新的东西，与时俱进，用文化内涵来提升产业价值，既延伸了产业链条，又形成了自己的独特魅力，使整个村落真正的“活”起来！
     4.总结
     田园综合体其实就是农业特色小镇和美丽乡村建设的升级版，是其理念的进一步深化和拓展。
     从以上论述的几个点不难看出，田园综合体就是宜业+宜居+文创的综合发展模式，它不单单是简单的物质环境规划，是体现以人为本理念，以生活、就业为导向的现代化的新型社区。
     田园综合体是助力实施乡村振兴战略的有力抓手，由于涉及农民、村集体、政府、投资商多方利益，在开发过程中，需要尊重市场规律，建立共享机制下的利益分配格局与有效分配模式。我们根据田园综合体开发过程中存在的四大问题，提出了“256”的开发逻辑，探索如何形成盈利结构，以避免投资失败。
     田园综合体是基于企业和政府合作，在乡村社会进行的大范围系统综合规划、开发与运营，形成的是一个新的社区、一种新的生活方式，是企业参与的、农业+文旅+居住的综合发展模式。
     田园综合体唯有打造成以乡村为核心，让农民参与并享受利益的综合发展架构，才能实现新型城镇化和城乡一体化的目标，才能真正达到乡村振兴的目标。
     田园综合体涉及农民、村集体、政府、投资商多方利益。在开发过程中，需要尊重市场规律，统筹考虑各方利益诉求，有效突破市场逻辑、规划逻辑和机制，建立共享机制下的利益分配格局与有效分配模式。
     壹-田园综合体四大“死穴”
     1.缺乏合格的开发运营主体
     开发运营田园综合体项目，应当认识到：一方面，农村生产力水平太低，能够具备投资运营能力的优秀农民稀缺；另一方面，城市产业资本、产业力量进入农村仍存在一定程度的政策障碍或者“陷阱”。
    缺乏合格的开发投资运营主体，任何田园综合体项目投资回收收益都将难上加难。
     2.缺乏合理的“产业植入模式”
     适宜的产业项目植入、完善的产业落地条件是田园综合体发展必不可少的条件，单靠个人情怀和一腔热情将难以为继。
     三产融合过程中，缺乏“消费流”导入渠道，更没有客户体验价值，导致融合貌合神离，没有真正创造出产业融合条件。
     3.缺乏盈利模式的设计
     清晰地盈利模式应该包括产品的打造、消费链设计、消费环境营造、投资收益的预测等，没有真的解决“钱从哪里来”“钱到哪里去”和“如何更赚钱”的问题，即旅游项目的资金筹措途径、投资战略布局和收益模式设计。
     缺乏真正的策划设计专家，致使不少项目死在伪劣的策划、规划设计上。
     4.拿到补贴是唯一目的

     不少以投机心态骗国家补贴，一旦拿到政府扶持资金，就立即找退路，乡村振兴没有带来真正的农民、农村、农业的振兴。

     贰—田园综合体“256”开发逻辑
     1.认清：田园综合体的两个发展内核
田园综合体是一个跨村跨镇的结构，是基于市场逻辑，实现产业与社区一体化发展的创新理念。其发展结构有两个核心：
     一是产业融合
     在优势特色产业基础上，通过“农业+”，培育生产、服务、运营体系，积极推进配套产业、衍生产业的发展，形成一二三产业融合发展结构。
      二是产居融合
      田园综合体对居住的提升绝不仅仅体现在硬件上，而是突破原有村庄发展结构，基于基础设施、公共服务设施以及治理水平的提升，构建综合型社区。
      基于产业综合发展和社区综合发展的创新目标，田园综合体必须突破简单的农业综合开发结构，充分利用农村集体土地政策，以集约化、规模化、智慧化的开发手法，实现生产资料与服务资料的整合，突破城镇村规划和建设结构，实现市场主体带动下的农户深度参与，促进城乡融合发展。
     2.解构：田园综合体的5大构成部分
     以产业融合与产居融合为核心，在乡村振兴与新型城镇化构架下，田园综合体由五部分构成：景观吸引核、休闲聚集区、农业生产区、居住发展带、社区配套网。
     （一）景观吸引核
     吸引人流、提升土地价值的关键所在。基于丰富的地形、良好的生态基底以及规模化的农业种植，依托观赏型农田、瓜果园，苗木、花卉展示区，湿地风光区等项目，田园综合体可形成景观吸引核，使游人感受田园风光和自然美景，放松身心，体会农业魅力。
     （二）农业生产区
     农业生产区通常选在土壤、气候条件良好，有灌溉和排水设施的区域，主要通过现代农业科技的引入，开展循环农业、创意农业和农业体验：
     一是开展生态农业示范、农业科普教育示范、农业科技示范等项目；
     二是通过农业科技和农业传统知识的推广，普及农业知识，加深游客对农业的了解。
     （三）休闲聚集区
      休闲聚集区，是为满足客群的各种农业休闲需求而创造的综合农业休闲产品体系，是各种休闲业态的聚集（Mall构架的游憩方式），主要包括农家风情建筑（如庄园别墅、小木屋、传统民居等）、乡村风情活动场所（如特色商街、主题演艺广场）、田间游乐场所（儿童游乐、垂钓、农事体验）等。
     （四）居住发展带
      居住发展带，是田园综合体构建城乡融合的重要支撑。旅游各要素的延伸带动农业与休闲产业发展，形成以农业为核心、休闲为支撑的一二三产融合发展体系。
      田园综合体通过产业融合与产业聚集，带动农民社区化居住、产业人口居住、外来游客居住、外来休闲人群居住、外来度假人群居住等五类人口聚集，形成生产、生活、生态相融合的居住空间，构成乡村现代化的核心基础。
     （五）社区配套网
     社区配套网是田园综合体必须具备的乡村现代化支撑功能，包括产业配套和生活配套：
     产业配套是服务于农业、休闲产业的金融、商贸、物流、培训等设施；
     生活配套是服务于本地居民生活的医疗、教育、商业等公共服务，两者共同形成产城一体化的公共配套网络。
     3.施策：田园综合体打造的6大策略
     （一）构建现代农业生产体系，形成合理的农产品供给结构
     田园综合体开发，要充分分析资源与环境条件，构建农业生产体系，对农业生产与产业升级所必需的供水、供电、农业设施等进行整体升级，推进中低产田改造和高标准农田建设，积极构建现代农业生产体系，形成合理的农产品供给结构。
     （二）构建 “农业+”产业体系，促进产业融合升级
     田园综合体的核心是在农业生产基础上，构建“农业+”产业体系，通过农业与科研、农产品加工、休闲旅游、运动健身、养生养老、电商物流等产业的深度融合，构建以一产为核心的一二三产业融合体系，有效解决科研、生产、销售脱节造成的市场供给与需求错位。
     同时，通过二三产业的导入，可最大化提升农业产业价值，增加农民收入，提高产业活力，带动区域社会经济协同发展。
     （三）以农事休闲体验带动观光、养老等多业态发展
     通过不同类型、不同层次、不同规模的乡村旅游与休闲农业产品开发，塑造田园综合体的重要吸引力，有效实现农业与市场的对接。
     农事休闲体验打造的核心在于形成观光、游乐、运动、采摘、会议、养老、居住等多业态、多功能的复合与聚集，以满足多样化的市场需求。
     （四）构建生态体系与配套服务体系，保障产业与社区一体化发展
     在生态体系构建方面，优化田园景观资源配置，打造良好的自然生态环境，积极发展循环农业，充分利用生态环保、农业生产、农业废弃物处理及利用等新技术，实现农业农村可持续发展；构建生态人居环境，为田园生活的塑造奠定基础。
     在配套服务体系方面，完善区域内的生产性服务体系，打造农业种源、资本、市场、人才等生产要素服务平台，完善科教文卫等综合社会公共服务设施，加速田园综合体一二三产业融合，推动农业新业态快速发展。
     （五）培育新型农业经营主体，优化农业生产经营体系
要大力积极培育新型农业经营主体，引导和支持种养大户、家庭农场、农村合作社、龙头企业等组织的发展壮大。
     同时，通过土地入股、代耕代种、土地托管等方式优化农业生产经营体系，实现区域内农民可支配收入的持续稳定增长。
     （六）充分发挥田园综合体的综合性开放平台作用
     田园综合体的综合性开发平台作用，体现在资源综合开发、产业综合发展、功能综合配置、配套综合建设、目标综合打造、效益综合实现等六个方面。